Questions fréquentes des propriétaires
Loyer, impayés, travaux, bail, changement de gestionnaire : retrouvez nos réponses aux questions que se posent le plus souvent les propriétaires bailleurs.
Nous tenons compte de la localisation, de la surface, de l’état, des équipements, du marché et des règles applicables. Dans les secteurs soumis à l’encadrement des loyers, le positionnement est étudié dans ce cadre.
Nous analysons et qualifions les candidatures, puis vous présentons les dossiers pertinents. Le propriétaire conserve la décision finale, dans le respect des règles légales de non-discrimination.
Les demandes sont d’abord qualifiées. Selon leur nature, leur urgence, leur responsabilité et le montant concerné, nous organisons l’intervention ou sollicitons votre accord, conformément au mandat de gestion.
Non, l’ensemble des clés de votre appartement doit être remis au locataire. En application de l’article 226-4 du code pénal relatif à la violation de domicile, il est interdit au propriétaire de pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :
- Reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche.
- Vente du logement loué.
- Existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.
La délivrance d’un congé est très encadrée. Elle doit être adressée au locataire en respectant des conditions et formes de délivrance et la notification du congé doit être faite dans un délai obligatoire avant la fin du bail.
À savoir : en cas de congé pour l’un des motifs prévus par la loi, le renouvellement du bail d’un locataire âgé et doté de faibles ressources est automatique, sauf si le bailleur lui trouve une solution de relogement ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources.
Les réparations dites importantes sont imputées au propriétaire, mais aussi celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction, ou encore à un cas de force majeure.
Avant l’arrivée du locataire et pendant toute la durée du bail, il est nécessaire que le logement soit en bon état et réponde aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002. Le locataire se charge des menues réparations et celles d’entretien courant permettant de garder le logement dans l’état dans lequel il l’a loué.
Oui, les honoraires de gestion et de location sont déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre d’une déclaration au réel.
Dans le cadre d’une déclaration en micro-foncier, la déduction forfaitaire prend déjà en compte les frais de gestion éventuels dans le calcul de votre imposition.
Oui. La gestion peut être reprise en cours de bail. Nous vérifions les documents nécessaires, organisons le transfert du dossier et informons le locataire du changement de gestionnaire.
Oui, si votre bail contient une clause de révision. Le loyer peut alors être révisé une fois par an, à la date prévue au bail, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Sans clause de révision, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
Attention : le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut plus être révisé ni augmenté.
Des travaux d’amélioration peuvent, sous conditions, justifier une hausse de loyer, mais il s’agit d’un mécanisme distinct, qui doit être prévu au bail.
Depuis la loi Chatel de 2008, la procédure de résiliation d’un mandat de gestion a été simplifiée. Le mandataire doit en effet vous avertir du délai dont vous disposez pour vous opposer à la reconduction tacite du contrat. Cette lettre d’information doit vous parvenir entre 1 et 3 mois avant la fin de la période autorisant le rejet de la reconduction tacite. Vous pourrez alors résilier le mandat de gestion sans frais et sans avoir à vous justifier.
À noter que si le mandataire ne vous a pas informé de votre droit, vous pourrez demander la résiliation du mandat après son terme et sans aucune pénalité.
Le dossier est suivi dès le premier retard : relances, puis mise en demeure par lettre recommandée si la situation n’est pas régularisée. Si l’impayé persiste, le dossier est transmis à un commissaire de justice (anciennement huissier), qui délivre un commandement de payer. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le locataire dispose alors de six semaines pour régulariser sa situation (deux mois pour certains baux plus anciens), avant que la procédure puisse se poursuivre devant le juge.
Si votre bien est couvert par une garantie loyers impayés, nous déclarons le dossier à l’assureur dans les délais prévus par le contrat.
Le bail d’une location meublée à usage de résidence principale est conclu pour un an minimum, renouvelable par tacite reconduction. Il peut être de neuf mois, sans reconduction, lorsque le locataire est étudiant.
Le logement doit comporter au minimum les équipements fixés par la réglementation : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, etc.
Les principales différences entre la location meublée et la location vides sont :
- La durée du bail : 3 ans en location vide (ou 6 si le propriétaire n’est pas une personne physique ou une SCI familiale) / 1 an en location meublée.
- Les meubles à fournir : aucun en location vide / Liste de mobilier imposée en location meublée.
- Le dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en location vide / 2 mois maximum de loyer hors charges en location meublée
- Préavis en cas de résiliation par le propriétaire : au moins 6 mois avant l’échéance du contrat en location vide / au moins 3 mois avant l’échéance du contrat en location meublée.
Dans les deux cas, en motivant le congé avec un motif légal - Préavis en cas de résiliation par le locataire : 3 mois en location vide (ou 1 mois quand le logement est en zone tendue) / 1 mois en location meublée
- La déclaration des revenus : revenus fonciers en location vide / bénéfices industriels et commerciaux en location meublée (BIC)
- Les charges : provision mensuelle avec régularisation annuelle en location vide / provision mensuelle avec régularisation annuelle OU forfait de charges fixe en location meublée
La résiliation d’un mandat de gestion est gratuite si elle est motivée par un manquement grave du mandataire ou si elle intervient dans le délai prévu par la loi Chatel.
En revanche, des frais pourront s’appliquer si le propriétaire du bien résilie son mandat de gestion à n’importe quel moment de l’année sans raison valable. Ces frais correspondent à ceux préalablement définis dans le contrat.
La résiliation d’un mandat de gestion peut être demandée par le propriétaire du bien. Même si cela est rare, le mandataire peut également être à l’origine de la résiliation d’un mandat de gestion, en respectant les clauses inscrites dans le contrat.
Vous n’êtes pas satisfait de la gestion de votre bien ? Vous pouvez résilier votre mandat de gestion locative en respectant certaines conditions :
- Lorsque le contrat arrive à échéance. Dans ce cas, votre gestionnaire est tenu de vous avertir de l’échéance du contrat jusqu’à 3 mois avant l’entrée en période de préavis. Sinon, vous pourrez obtenir la résiliation de votre contrat, sans frais.
- Lorsque le gestionnaire commet une faute. Vous pouvez dénoncer votre contrat de gestion locative pour manquement ou faute grave.
- Lorsque vous vendez votre bien. Si vous vendez votre bien, votre contrat de gestion est automatiquement résilié.
Dans tous les cas, si vous choisissez de changer de gestionnaire locatif pour rejoindre Scoop Gestion, nous nous occupons de la résiliation de votre précédent contrat ainsi que de la récupération de votre dossier chez nos confrères.
Le bail de votre locataire se poursuit normalement : seul l’interlocuteur chargé de la gestion change.
Les provisions versées par le locataire sont comparées aux charges récupérables réelles sur la période concernée, sur la base des justificatifs disponibles. La régularisation est ensuite établie conformément aux règles applicables.
Oui. Les locations meublées obéissent à des règles spécifiques, concernant notamment le bail, le mobilier, le dépôt de garantie et certaines obligations documentaires.
Non. Scoop Gestion intervient à Paris et en Île-de-France, notamment dans le Val-de-Marne et l’est parisien, sous réserve de la localisation du bien et des conditions nécessaires à un suivi de qualité.
Selon le contrat souscrit, elle peut couvrir notamment tout ou partie des loyers impayés et certains frais de procédure. Les garanties, exclusions, plafonds et conditions d’éligibilité dépendent du contrat d’assurance.
Quel que soit votre choix, nous trouverons la solution qui vous convient.
Le locataire est libre de partir des lieux quand il le souhaite mais il reste redevable du paiement du loyer et des charges jusqu’au dernier jour du préavis. Le locataire peut donc restituer le logement avant.
Le propriétaire peut trouver un nouveau locataire durant cette période. Si celui-ci désire habiter le bien avant la fin du préavis de l’ancien locataire : ce dernier peut dans ce cas de figure verser loyer et charges jusqu’au jour de la date d’entrée officielle du nouveau locataire dans les lieux (celle qui est mentionnée dans le bail).
La durée légale du préavis locatif peut faire l’objet d’une modification, dès lors que les deux parties (locataire et bailleur) sont d’accord. Ainsi, ce délai peut être écourté, avec l’obligation, pour l’occupant, de verser le loyer et les charges uniquement jusqu’à la date de son départ effectif.
Enfin, il faut noter qu’il n’y a pas de préavis à respecter par l’occupant lorsque le congé est donné par le propriétaire. Le départ se fait alors à la date d’échéance du contrat locatif.
Un locataire peut quitter le logement qu’il loue à tout moment en cours de bail. Il lui suffit de respecter le délai de préavis prévu par la loi.
Un locataire qui souhaite résilier son bail locatif et quitter le logement peut signifier sa décision à son propriétaire à tout moment en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception et respecter un délai donné, jusqu’au terme duquel il est redevable du paiement du loyer et des charges.
La durée du préavis locatif est encadrée par la loi :
- 3 mois dans le cadre d’un bail de location nue.
- 1 mois dans le cadre d’un bail de location meublée.
- 1 mois dans certains cas particuliers : logement situé en zone tendue ou situation spécifique propre au locataire (déménagement pour raisons professionnelles, chômage,
etc.).
Chaque assureur fixe ses propres critères, mais on retrouve généralement :
– un locataire dont les revenus représentent au moins trois fois le loyer charges comprises (ou le taux d’effort maximal prévu au contrat) ;
– un dossier complet et vérifié : pièce d’identité, justificatifs de revenus, avis d’imposition ;
– une souscription au plus tard dans le délai prévu par le contrat.
À savoir : sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, un bailleur qui souscrit une GLI ne peut pas exiger en plus une caution. Lors de l’analyse des candidatures, nous vérifions que le dossier répond aux critères de l’assureur. La prime de GLI est déductible de vos revenus fonciers en cas de déclaration au réel.
Il existe 3 situations dans lesquelles vous pouvez récupérer votre logement loué vide (non meublé) :
- Le congé pour reprise : vous récupérez votre logement en vue de l’occuper vous-même ou de le louer à un proche.
- Le congé pour vente : vous récupérez votre bien pour le mettre en vente. Dans ce cas, si votre locataire souhaite acheter votre bien, son offre sera prioritaire.
- Le congé pour motifs légitimes et sérieux : si les motifs « légitimes et sérieux” sont laissés à l’appréciation de la justice, il existe tout de même des cas de jurisprudence avérés tels que :
- retards répétés ou non paiement des loyers
- nuisances au voisinage
- sous-location non déclarée et non autorisée
- dégradation importante du logement
Dans tous les cas, vous ne pouvez récupérer votre logement qu’à la date anniversaire du bail (tous les 3 ans) et à la condition d’avoir prévenu votre locataire au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si votre logement est loué meublé, vous pouvez récupérer votre logement selon les mêmes motivations que pour un logement vide. Cependant, le bail de location meublée étant conclu pour une durée d’un an, vous pouvez récupérer votre logement tous les ans, à conditions de respecter un préavis de 3 mois.
Un administrateur de biens est un professionnel en charge de la gestion locative d’un ou plusieurs biens immobiliers, pour le compte de propriétaires. C’est un gestionnaire immobilier, mandaté par un propriétaire bailleur par le biais d’un contrat de gestion, signé pour une durée déterminée.
Ses missions sont clairement définies dans son mandat.
L’administrateur de biens gère également les litiges avec les locataires. Ses honoraires de gestion sont définis dans son mandat. Les frais de gestion locative correspondent généralement à un pourcentage des sommes encaissées pour le compte du propriétaire.
Pour exercer sa profession, l’administrateur de biens doit obligatoirement détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, portant la mention « gestion immobilière ».
La mise en location correspond uniquement à la recherche et mise en place d’un locataire. L’agence organise les visites, sélectionne un dossier, rédige le bail et remet les clefs au locataire lors de l’état des lieux d’entrée.
La gestion locative s’étend au-delà : l’agence gère le bien au quotidien et est l’interlocuteur du locataire, puisqu’elle vous représente. C’est l’agence qui encaisse les loyers et vous les reverse. Selon les options choisies dans le mandat, le cabinet peut également gérer les urgences, travaux, règlement des charges de copropriété, etc.
Nos mandats sont établis pour une durée d’un an, et sont reconduits tacitement chaque année.
Les charges récupérables par le bailleur arrêtées par le décret 87-712 du 26 août 1987 concernent principalement :
- Les dépenses relatives aux ascenseurs.
- L’eau et le chauffage collectif des locaux privatifs et parties communes.
- Les installations individuelles.
- Les parties communes intérieures au bâtiment (électricité…).
- Les espaces extérieurs au bâtiment (plantes, arrosage, aires de jeux…).
- Les dépenses liées à l’hygiène du bâtiment (sacs plastiques, produits d’entretien, entretien des fosses…).
- Les équipements divers du bâtiment (ramonage, ventilation mécanique…)
- Les impositions et redevances d’enlèvement des ordures.
- L’arrêté de compte de votre syndic de copropriété récapitule et détaille souvent ces charges.
L’entretien de la chaudière à l’intérieur du logement du locataire est à entretenir par le locataire lui-même annuellement. En effet, il s’agit d’une des obligations principales de la personne disposant des lieux, c’est-à-dire l’entretien régulier du bien loué et de ses équipements.
Les réponses ci-dessus sont données à titre d’information générale. La réglementation et son application peuvent évoluer, et chaque situation doit être examinée au regard du bail, du mandat, du bien et des circonstances du dossier.
Scoop Gestion, votre cabinet en IDF
Scoop Gestion répond à vos questions et vous accompagne dans la gestion de votre bien.
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