Foire aux questions.
Bienvenue sur notre page FAQ complète. Vous trouverez ici les réponses aux questions les plus courantes que nous recevons.
Non, l’ensemble des clés de votre appartement doit être remis au locataire. En application de l’article 226-4 du code pénal relatif à la violation de domicile, il est interdit au propriétaire de pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :
- Reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche.
- Vente du logement loué.
- Existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.
La délivrance d’un congé est très encadrée. Elle doit être adressée au locataire en respectant des conditions et formes de délivrance et la notification du congé doit être faite dans un délai obligatoire avant la fin du bail.
À savoir : en cas de congé pour l’un des motifs prévus par la loi, le renouvellement du bail d’un locataire âgé et doté de faibles ressources est automatique, sauf si le bailleur lui trouve une solution de relogement ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources.
Les réparations dites importantes sont imputées au propriétaire, mais aussi celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction, ou encore à un cas de force majeure.
Avant l’arrivée du locataire et pendant toute la durée du bail, il est nécessaire que le logement soit en bon état et réponde aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002. Le locataire se charge des menues réparations et celles d’entretien courant permettant de garder le logement dans l’état dans lequel il l’a loué.
Oui, les honoraires de gestion et de location sont déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre d’une déclaration au réel.
Dans le cadre d’une déclaration en micro-foncier, la déduction forfaitaire prend déjà en compte les frais de gestion éventuels dans le calcul de votre imposition.
Vous pouvez tout à fait confier un bien en gestion locative si celui-ci est déjà loué.
Le cabinet de gestion reprendra alors le bail en cours et se mettra en relation avec votre locataire.
La révision de loyer vous permet de modifier le montant du loyer en cours de bail.
Cela est possible une seule fois par an et dans deux cas seulement :
- Votre contrat de bail prévoit une clause de révision annuelle du loyer.
- Vous avez effectué des travaux d’amélioration du bien qui justifient une augmentation de loyer.
Dans ces cas-là, vous pouvez augmenter le loyer dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL).
Depuis la loi Chatel de 2008, la procédure de résiliation d’un mandat de gestion a été simplifiée. Le mandataire doit en effet vous avertir du délai dont vous disposez pour vous opposer à la reconduction tacite du contrat. Cette lettre d’information doit vous parvenir entre 1 et 3 mois avant avant la fin de la période autorisant le rejet de la reconduction tacite. Vous pourrez alors résilier le mandat de gestion sans frais et sans avoir à vous justifier.
À noter que si le mandataire ne vous a pas informé de votre droit, vous pourrez demander la résiliation du mandat après son terme et sans aucune pénalité.
Si votre locataire ne règle pas son loyer dans les temps votre gestionnaire se charge d’effectuer des relances téléphoniques et mails, afin de mettre en œuvre toutes les actions de recouvrement. Si toutefois, à la fin du premier mois, votre locataire n’a pas régularisé sa situation, Le cabinet lui adresse par courrier recommandé avec avis de réception, une mise en demeure de paiement, lui indiquant qu’il s’agit d’un dernier avis. Si la situation perdure au 45ème jour, nous transmettons le dossier à un huissier de justice pour délivrer un commandement de paiement. Une fois l’acte délivré par huissier, le locataire dispose de 2 mois pour régler la situation.
Si vous bénéficiez de notre garantie « Loyers Impayés », nous nous chargeons de déclarer votre dossier à l’assurance lors de la transmission à l’huissier, pour une prise en charge des loyers impayés et des frais de procédure.
La durée d’un bail en location meublée est d’un an. Le bail se reconduit par tacite reconduction pour la même durée.
Contactez nous pour ces informations à l’adresse contact@scoopgestion.com :
- Liste de mobilier imposée en location meublée.
- Comment déclarer les revenus de la location meublée ?
Les principales différences entre la location meublée et la location vides sont :
- La durée du bail : 3 ans en location vide (ou 6 si le propriétaire n’est pas une personne physique ou une SCI familiale) / 1 an en location meublée.
- Les meubles à fournir : aucun en location vide / Liste de mobilier imposée en location meublée.
- Le dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en location vide / 2 mois maximum de loyer hors charges en location meublée
- Préavis en cas de résiliation par le propriétaire : au moins 6 mois avant l’échéance du contrat en location vide / au moins 3 mois avant l’échéance du contrat en location meublée.
Dans les deux cas, en motivant le congé avec un motif légal - Préavis en cas de résiliation par le locataire : 3 mois en location vide (ou 1 mois quand le logement est en zone tendue / 1 mois en location meublée
- La déclaration des revenus : revenus fonciers en location vide / bénéfices industriels et commerciaux en location meublée (BIC)
- Les charges : provision mensuelle avec régularisation annuelle en location vide / provision mensuelle avec régularisation annuelle OU forfait de charges fixe en location meublée
La résiliation d’un mandat de gestion est gratuite si elle est motivée par un manquement grave du mandataire ou si elle intervient dans le délai prévu par la loi Chatel.
En revanche, des frais pourront s’appliquer si le propriétaire du bien résilie son mandat de gestion à n’importe quel moment de l’année sans raison valable. Ces frais correspondent à ceux préalablement définis dans le contrat.
La résiliation d’un mandat de gestion peut être demandée par le propriétaire du bien. Même si cela est rare, le mandataire peut également être à l’origine de la résiliation d’un mandat de gestion, en respectant les clauses inscrites dans le contrat.
Vous n’êtes pas satisfait de la gestion de votre bien ? Vous pouvez résilier votre mandat de gestion locative en respectant certaines conditions :
- Lorsque le contrat arrive à échéance. Dans ce cas, votre gestionnaire est tenu de vous avertir de l’échéance du contrat jusqu’à 3 mois avant l’entrée en période de préavis. Sinon, vous pourrez obtenir la résiliation de votre contrat, sans frais.
- Lorsque le gestionnaire commet une faute. Vous pouvez dénoncer votre contrat de gestion locative pour manquement ou faute grave.
- Lorsque vous vendez votre bien. Si vous vendez votre bien, votre contrat de gestion est automatiquement résilié.
Dans tous les cas, si vous choisissez de changer de gestionnaire locatif pour rejoindre Scoop Gestion, nous nous occupons de la résiliation de votre précédent contrat ainsi que de la récupération de votre dossier chez nos confrères.
Tout dépend du niveau de sécurité dont vous souhaitez bénéficier. La garantie des loyers impayés a pour objet de couvrir le risque d’impayés (loyers et charges) des locataires et les dégradations locatives mais également les frais exposés lors de la procédure judiciaire.
Quel que soit votre choix, nous trouverons la solution qui vous convient.
Le locataire est libre de partir des lieux quand il le souhaite mais il reste redevable du paiement du loyer et des charges jusqu’au dernier jour du préavis. Le locataire peut donc restituer le logement avant.
Le propriétaire peut trouver un nouveau locataire durant cette période. Si celui-ci désire habiter le bien avant la fin du préavis de l’ancien locataire : ce dernier peut dans ce cas de figure verser loyer et charges jusqu’au jour de la date d’entrée officielle du nouveau locataire dans les lieux (celle qui est mentionnée dans le bail).
La durée légale du préavis locatif peut faire l’objet d’une modification, dès lors que les deux parties (locataire et bailleur) sont d’accord. Ainsi, ce délai peut être écourté, avec l’obligation, pour l’occupant, de verser le loyer et les charges uniquement jusqu’à la date de son départ effectif.
Enfin, il faut noter qu’il n’y a pas de préavis à respecter par l’occupant lorsque le congé est donné par le propriétaire. Le départ se fait alors à la date d’échéance du contrat locatif.
Un locataire peut quitter le logement qu’il loue à tout moment en cours de bail. Il lui suffit de respecter le délai de préavis prévu par la loi.
Un locataire qui souhaite résilier son bail locatif et quitter le logement peut signifier sa décision à son propriétaire à tout moment en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception et respecter un délai donné, jusqu’au terme duquel il est redevable du paiement du loyer et des charges.
La durée du préavis locatif est encadrée par la loi :
- 3 mois dans le cadre d’un bail de location nue.
- 1 mois dans le cadre d’un bail de location meublée.
- 1 mois dans certains cas particuliers : logement situé en zone tendue ou situation spécifique propre au locataire (déménagement pour raisons professionnelles, chômage,
etc.).
L’assurance « Garantie de loyers impayés », dite GLI, a pour but de couvrir les impayés de loyer de vos locataires mais aussi les potentielles détériorations immobilières faites par les locataires. Elle prend également en charge les frais de contentieux lors des éventuelles procédures entre vous et vos locataires. Elle est totalement déductible des revenus fonciers.
Il existe 3 situations dans lesquelles vous pouvez récupérer votre logement loué vide (non meublé) :
- Le congé pour reprise : vous récupérez votre logement en vue de l’occuper vous-même ou de le louer à un proche.
- Le congé pour vente : vous récupérez votre bien pour le mettre en vente. Dans ce cas, si votre locataire souhaite acheter votre bien, son offre sera prioritaire.
- Le congé pour motifs légitimes et sérieux : si les motifs « légitimes et sérieux” sont laissés à l’appréciation de la justice, il existe tout de même des cas de jurisprudence avérés tels que :
- retards répétés ou non paiement des loyers
- nuisances au voisinage
- sous-location non déclarée et non autorisés
- dégradation importante du logement
Dans tous les cas, vous ne pouvez récupérer votre logement qu’à la date anniversaire du bail (tous les 3 ans) et à la condition d’avoir prévenu votre locataire au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si votre logement est loué meublé, vous pouvez récupérer votre logement selon les mêmes motivations que pour un logement vide. Cependant, le bail de location meublée étant conclu pour une durée d’un an, vous pouvez récupérer votre logement tous les ans, à conditions de respecter un préavis de 3 mois.
Un administrateur de biens est un professionnel en charge de la gestion locative d’un ou plusieurs biens immobiliers, pour le compte de propriétaires. C’est un gestionnaire immobilier, mandaté par un propriétaire bailleur par le biais d’un contrat de gestion, signé pour une durée déterminée.
Ses missions sont clairement définies dans son mandat.
L’administrateur de biens gère également les litiges avec les locataires. Ses honoraires de gestion sont définis dans son mandat. Les frais de gestion locative correspondent généralement à un pourcentage des sommes encaissées pour le compte du propriétaire.
Pour exercer sa profession, l’administrateur de biens doit obligatoirement détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, portant la mention « gestion locative ».
La mise en location correspond uniquement à la recherche et mise en place d’un locataire. L’agence organise les visites, sélectionne un dossier, rédige le bail et remet les clefs au locataire lors de l’état des lieux d’entrée.
La gestion locative s’étend au-delà : l’agence gère le bien au quotidien et est l’interlocuteur du locataire, puisqu’elle vous représente. C’est l’agence qui encaisse les loyers et vous les reversent. Selon les options choisies dans le mandat, le cabinet peut également gérer les urgences, travaux, règlement des charges de copropriété, etc.
Nos mandats sont établis pour une durée d’un an, et sont reconduits tacitement chaque année.
Les charges récupérables par le bailleur arrêtées par le décret 87-712 du 26 août 1987 concernent principalement :
- Les dépenses relatives aux ascenseurs.
- L’eau et le chauffage collectif des locaux privatifs et parties communes.
- Les installations individuelles.
- Les parties communes intérieures au bâtiment (électricité…).
- Les espaces extérieurs au bâtiment (plantes, arrosage, aires de jeux…).
- Les dépenses liées à l’hygiène du bâtiment (sacs plastiques, produits d’entretien, entretien des fosses…).
- Les équipements divers du bâtiment (ramonage, ventilation mécanique…)
- Les impositions et redevances d’enlèvement des ordures.
- L’arrêté de compte de votre syndic de copropriété récapitule et détaille souvent ces charges.
L’entretien de la chaudière à l’intérieur du logement du locataire est à entretenir par le locataire lui-même annuellement. En effet, il s’agit d’une des obligations principales de la personne disposant des lieux, c’est-à-dire l’entretien régulier du bien loué et de ses
équipements.
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Nos experts sont prêts à répondre à toutes vos questions et à vous accompagner dans chaque étape de la gestion de vos biens.
Adresse
3 rue des Prés de Champlain, 94430 Chennevières-sur-Marne